В последние недели поворот российской экономики к невиданному расцвету стал постоянной темой начальственных декламаций.
И откуда силы-то взялись?
«Мы вышли из кризиса, и у нас есть перспективы начать достаточно быстрое по сегодняшним меркам развитие. Это уникально… Еще предстоит изучить, как это произошло и откуда взялись такие силы у нашей страны». Это Песков. А вот Путин: «Удалось добиться заметного продвижения по важнейшим направлениям развития… Рост полностью отыграет прошлогоднее снижение. В лидерах — обрабатывающая промышленность, строительство и розничная торговля».
Ирония ситуации в том, что это не совсем фантазия. Скажем, упомянутая Путиным строительная индустрия и в самом деле процветает. Стоимость работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», вырос на 9,2% в первом полугодии 2023-го по сравнению с тем же отрезком прошлого года, а в июне (это последний месяц, по которому есть данные) — даже на 10%.
Ежемесячное производство в этой отрасли, пересчитанное с устранением сезонности, за первые 16 месяцев войны шло вверх почти бесперебойно, и всего дважды (в декабре 2022-го и январе 2023-го) слегка снижалось. Действительно, похоже на чудо.
Но уточним, что «Строительство» — это, с одной стороны, возведение жилья, а с другой, –сооружение всех прочих объектов. В военное время второму из этих секторов сильно прибавляется работы: надо ремонтировать Крымский мост, строить заводы беспилотников, осваивать завоеванные земли и т. д.
Надо ли удивляться, что сектор сейчас на подъеме? Его кормит война, и статистику его роста даже и не надо особенно подделывать. А вот сектор жилищного строительства творит чудеса только на словах.
Механика фиктивных рекордов
Если верить отчетам, то первый военный год вплотную приблизил Россию к воплощению вековой мечты — решению «квартирного вопроса». Контуры чуда обозначились еще в последний мирный год, 2021-й (сдача 93 млн кв. м жилья против 81 млн кв. м в 2020-м). Но в 2022-м произошел совсем уже немыслимый скачок — в РФ сдали 103 млн кв. м — почти в полтора раза больше того, что было достигнуто советской строительной индустрией на высшей ее точке (73 млн кв. м в 1987-м), и на 20 млн кв м больше, чем в среднем во второй половине 2010-х годов.
В нынешнем, 2023-м, триумфальное шествие приостановилось, но вспять не пошло: за первое полугодие было якобы построено 52,1 млн кв. м — лишь на 0,5 млн кв. м меньше, чем за тот же отрезок 2022-го.
Секрет фабрикации этого чуда прост. В 2021-м была объявлена программа так называемой социальной газификации, позволяющая бесплатно подвести газ к границам земельных участков — при условии наличия на этих участках зарегистрированных домов. А зарегистрировать неформально существующий дом можно по дачной амнистии, которая продлена до 2026 года.
Легализованные личные дома российская статистика считает как бы заново построенными. В 2021-м таким способом завысили «жилищные» цифры как минимум на 13 млн кв. м, а скорее всего — еще сильнее. В 2022-м — уже на 18 млн кв. м. Учтем этот факт и получим для 2021-го около 80 млн кв. м реально сданного жилья, а для 2022-го — уж никак не больше 85 млн кв. м.
Нет причин считать, что в нынешнем, 2023 году фактические, а не липовые цифры строительства жилья будут выше, чем в прошлом. Это позволяет сделать первый вывод: жилищное строительство в воюющей РФ никоим образом не выросло. Но, возможно, оно все же удерживается на уровне второй половины 2010-х. Пиком тех лет были 85 млн кв. м в 2015-м. Власти РФ даже и это выдавали за большой успех.
Многоквартирный спад и индивидуальный тупик
И в самом деле, в 1970-е — 1980-е сдача жилья в тогдашней РСФСР формально была меньше, чем в 2015-м: колебалась между 60 млн и 70 млн кв. м в год и лишь в конце 1980-х ненадолго превысили этот уровень. Но почти все эти площади были в многоквартирных домах (55 — 60 млн кв. м). Остальное (около 10%) приходилось на дома индивидуальные, возведение которых гражданами тогдашняя власть хоть и терпела, но не поощряла. Исполнение квартирной мечты советскоподданные должны были искать в государственных или кооперативных зданиях. И довольно многие, после неизбежных мытарств, находили.
Строительные и девелоперские фирмы сегодняшней РФ — наследники и преемники советских предприятий. Но советского уровня производства так до сих пор и не достигли, хотя это обстоятельство и не принято замечать.
В течение 1990-х сдача жилищ в многоквартирных домах упала почти втрое. Потом стала восстанавливаться, и в упомянутом 2015-м вышла на максимум — 50 млн кв. м. Первое вторжение в Украину и сопутствующая милитаризация экономики остановили дальнейший рост. В последующие годы уровень 2014–2015-го гг. в строительстве многоквартирных домов уже не достигался (2016 — 48 млн кв. м, 2017 — 46 млн, 2018 — 43 млн, 2019 — 44 млн, 2020 — 42 млн, 2021 — 44 млн, 2022 — 46 млн кв. м).
Так или иначе, многоквартирное строительство РФ ни разу не достигло советского уровня и не давало повода ждать, что его превзойдет. И это второй наш вывод.
А третий заключается в том, что после краха советской «квартирной» мечты часть россиян обратила мысли в сторону индивидуального строительства, и это одно время казалось реальным выходом. Возведение личных жилых домов резко выросло уже в 1990-е, и к началу XXI века их доля в общем метраже сооруженного в РФ жилья поднялась до 40%. В последующие полтора десятилетия эта доля уже не снижалась, хотя и многоквартирное строительство тогда стремительно росло.
В 2015-м площадь сданных индивидуальных домов поднялась до 35 млн кв. м (41% от всего построенного жилья). Реальные цифры для последних лет определить трудно из-за приписок, но можно предположить, что в 2022-м метраж фактически построенных личных домов приблизился к 40 млн кв. м (48% от всего жилья).
Теперь, однако, индивидуально-жилищные надежды ведут в тупик. Перенаправление на военные и околовоенные цели рабочей силы и ресурсов, ускорение роста цен на стройматериалы, страх перед будущим — многие из тех, кто еще недавно хотел и мог вложиться в строительство собственного дома, теперь отсеиваются. И встречный приток выгодополучателей войны вряд ли перекроет эту убыль.
Возможности для воплощения обеих постсоветских версий великой мечты россиян о жилье — «квартирной» и «индивидуальной» — очень вряд ли станут шире. Скорее, уже. Значит, можно подвести предварительные итоги.
Она опять ускользнула
Реальный потолок жилищного строительства (80-85 млн кв. м), видимо, достигнут. Это означает, что на одного россиянина ежегодно строится 0,55 — 0,60 кв. м нового жилья. Существенно ниже, чем было в тех странах, где назревшую жилищную проблему действительно решили (около 1 кв. м в год).
Следствие этого — малая доступность жилья. Не в том смысле, что в подъезд входить неудобно, в том, сколько стоит квадратный метр в среднемесячных зарплатах. С 2007-го по 2020-й этот индикатор все-таки непрерывно улучшался: снизился с 3,0 зарплат за 1 кв. м до 1,4 зарплаты. В военном 2022-м индикатор ухудшился (а что случилось?) и поднялся до 1,6 зарплаты за 1 кв. м. Средняя площадь готовой квартиры составляет 73,3 кв. м (подсчет ЦМАКП), значит, она обойдется приобретателю-середняку в 10 годовых зарплат.
Такой уровень доступности считается весьма низким.
В последнее десятилетие развитие ипотеки, особенно льготной, повлияло на структуру продажи жилья. Сильно выросла доля маленьких квартир, одно- и двухкомнатных. Но фактическая доступность жилища для среднестатистического гражданина РФ все равно оставалась более низкой, чем в последние два десятилетия советского режима.
Собственный дом и даже собственная новая квартира оставались признаком человека со статусом отчетливо выше среднего. Сейчас возможности продвижения льготной ипотеки исчерпаны. Чтобы компенсировать банкам выпадающие доходы от занижения ставки, цена квартиры по льготным программам завышалась на 20-30%. Поэтому цены на первичном рынке жилья выросли в 2021-м — на 23%, а в 2022-м — еще на 27%.
В любой стране уровень доступности жилья не сводится к какому-то единственному фактору. Он отображает состояние экономики и общества — уровень и устойчивость доходов, продуманность и надежность правил, расходные и политические приоритеты властей, эффективность строительного комплекса.
Даже те скромные возможности заполучить собственное жилье, которые понемногу накопила постсоветская РФ, теперь урезает война. Решение перманентно гнетущего россиян «квартирного вопроса» очередной раз перекладывается на потом.
И кажется, очень далекое потом.
