Конечно, некоторые комментаторы поспешили сказать, что все эти средства будут пущены на войну — но оказалось, что большая их часть предназначена для… компенсации банкам потерь от льготной ипотеки. И вот это — нетривиальная новость: со слов министра финансов Антона Силуанова, на ипотечные цели в общей сложности пойдет свыше 1 трлн рублей (позже он уточнил: 1,1 трлн), в том числе из упомянутых 1,5 трлн — почти 500 млрд руб. По сентябрьской (то есть до увеличения) оценке Счетной палаты, ипотека в 2024 году требовала 540 млрд руб. Первоначальный план состоял в 230 млрд руб.
Иными словами, в 2024 году расходы бюджета на ипотечные льготы дважды увеличились вдвое! Это несопоставимо более быстрый рост, чем рост военных ассигнований. Особенно впечатляющий рост получается, если сравнивать с расходами бюджета на льготную ипотеку в 2023 году – 113,7 млрд рублей. Рост почти десятикратный!
Как разгоралась проблема
Причина понятна: рыночную ипотеку в России не может позволить себе почти никто. Чтобы строительный комплекс не стагнировал, власти в 2020 г. ввели программы семейной и льготной ипотеки: часть суммы (максимальный размер кредита для Москвы и Санкт-Петербурга — 8 млн рублей, для остальных регионов ― 3 млн) выдавалась под 6% и 8% годовых соответственно.
Жест невиданной щедрости со стороны властей! Особенно если учесть, что ключевая ставка Банка России в тот момент составляла 4,5%. Программа медленно набирала темп — до конца 2021 г. по ней было выдано кредитов чуть более чем на 2 трлн рублей, но цены на новостройки из-за неё стали расти, а дальше ипотечное движение приобрело характер снежного кома.
После начала СВО ставки немного выросли — но увеличился и размер максимальной суммы кредита (до 6 млн руб., а в Москве, Санкт-Петербурге, а также Московской и Ленинградской областях — до 12 млн руб.) Подскочила ключевая ставка ЦБ (в какой-то момент до 20%), а власти постоянно нагнетали напряжение, говоря о скором конце программы, — и вопреки этим заверениям не раз и не два ее продлевали. К лету 2022 г. Банк России опустил ключевую ставку до 9,5% годовых, и именно с этого времени начались «тревожные тенденции».
В 2022 г. банки выдали ипотеки на 4,9 трлн руб., в 2023-м — на 7,85 трлн, а за первые полгода 2024-го — на 2,8 трлн, но в каждый из этих периодов на льготные кредиты пришлось соответственно 48%, 61% и 82(!)% от общей суммы (в 2021-м эта доля составляла всего 29%). Сейчас банки управляют ипотечным портфелем почти на 20 трлн руб., и обслуживание его в существенной мере зависит от способности (и от желания) Кремля продолжать субсидировать льготные ипотечные ставки и вводить новые программы льготной ипотеки. Среди последних мы ждем «помощи» государства для формирующих «новый средний класс» россиян, чьей единственной в жизни целью является участие в войне и гибель на ней с целью улучшения жилищных условий своих семей (о таком «обмене обычной жизни на героическую гибель на войне» мы уже писали раньше).
А субсидировать есть чего: если чуть больше года назад ключевая ставка составляла 12%, а разница между ней и льготной ставкой кредита — 4%, то с прошлой недели разрыв достиг уже 13%. Вероятно, Банк России прекрасно понимал, куда устремится ключевая ставка и поэтому ещё с конца 2023 г. со всё бóльшим упорством требовал прекратить выдачу льготной ипотеки.
Ипотечный кризис вырисовывается
ЦБ добился своего, но проблема никуда не делась. Айсберг перестал расти вверх, но его подводная часть только увеличивается пропорционально повышению ключевой ставки. Если предположить, что половина общего ипотечного кредита предполагает субсидирование, а среднее значение ключевой ставки в 2025 г. составит около 20%, то расходы бюджета на эти цели приблизятся к 1,4 трлн руб. А что случится, если ставка пойдет дальше вверх, а она, кажется, пойдет, — страшно себе даже помыслить. Напомним, что согласно бюджету на 2024 г. и плановый период 2025–2026 гг., в 2025-м на субсидии предполагалось направить 102,5 млрд, а в 2026 г. — всего 53,4 млрд руб.
Различие планового и реального бюджетных показателей в 14 раз — даже для России явление экстраординарное.
Программа льготной ипотеки была обсуждена и осуждена много раз: она привела к росту цен на новое жильё на 70%; создала беспрецедентный разрыв между стоимостью новостроек и вторички; породила огромное затоваривание на рынке после 1 июля; косвенно привела к росту цен на арендное жильё, так как с мечтами о своем жилье миллионам людей пришлось попрощаться.
Есть и другие опасные последствия: столкнувшись с падением продаж нового жилья на 40-50% и не имея ни возможности, ни желания резко снизить цены, застройщики сейчас пытаются привлечь покупателей рассрочкой с крайне низкими платежами в ближайшие год-два-три и резким их ростом позднее. Эта стратегия вполне логична: известно, что просрочки по ипотеке в России минимальны — и строители обоснованно считают, что покупатель никуда не денется, если приобретёт квартиру и въедет в неё (а нынешние «рыночные» ставки, составляющие в среднем уже 25,4% годовых, не оставляют ему выбора при покупке).
Что всё это значит? Если говорить предельно просто, за последние три года произошел резкий рост ипотечного кредитного портфеля. Российские банки в 2024 г. покажут суммарную прибыль в 3,6-3,8 трлн руб. — что значит: не менее четверти из неё обеспечено платежами из бюджета. Если они по какой-то причине прекратятся, заёмщики не имеют шанса расплатиться по обязательствам из собственных доходов, и стране гарантирован банковский кризис.
Но как мы уже отметили, сейчас неизбежно начнется вторая волна — теперь уже неформального кредитования через рассрочки при низком размере первоначального взноса, — подозрительно похожая на тот «бизнес», с которого начался американский ипотечный кризис 2008 года. Только консолидировать и перепродавать такие кредиты строители никому не смогут — как и обойтись без них, ведь в крупных городах, на которые приходится значительная часть новостроек, при нынешних темпах продаж они смогут быть реализованы за 3-6 лет, но никак не раньше.
И что же делать?
Хорошо ли российские власти понимают, во что они ввязались?
У нас нет ответа на этот вопрос, но, вероятнее всего, осознание только лишь начинает приходить: всё-таки проблема в её нынешнем виде сложилась в последние 12 месяцев или около того, а рассказы «инфляционного короля» Банка России Алексея Заботкина о инфляционных таргетах и скором снижении ключевой ставки убаюкивали правительство достаточно долго. Критически важным станет наступающий год: если к середине 2025-го не сложится условий для снижения ставок, у бюджета появятся нежданные — и немаленькие — дополнительные траты. А вот новых доходов, подобных только что распределенным полутора триллионам, может и не случиться. Параллельно за ближайшие месяцы строители вполне могут оформить отсроченные продажи жилья на 1-1,5 трлн руб., чтобы попытаться избежать банкротства — и если через пару лет ситуация не изменится, именно с владельцев этих объектов и начнётся крах всего ипотечного «карточного домика».
Иначе говоря, Банк России летом этого года ликвидировал некую часть проблемы, но вовсе не её саму. Теперь и дефицит бюджета, и стабильность банковской системы зависят от того, насколько слаженно будут действовать ЦБ и Министерство финансов. Если ставки останутся на их нынешнем уровне или даже начнут медленно снижаться, за 2025–2027 гг. в России произойдёт самый большой трансферт бюджетных средств в пользу граждан, сопоставимый или даже превосходящий выплату зарплат и компенсаций участникам СВО и их родственникам.
Радикальным вариантом ухода от этой проблемы может стать пересмотр условий и отказ властей от выполнения своих обязательств — но такой шаг несёт в себе огромные риски: около 2,9 млн льготных ипотечников (а с членами семей — 5-6 млн человек) в самом активном возрасте и сосредоточенные в крупных городах, способны стать источником непосредственной угрозы для режима, и Кремль на такое вряд ли решится.
Более мягким ответом могли бы стать, например, частичная заморозка банковских депозитов и капитализация процентов по ним — такая мера позволила бы банкам оставить накопленные доходы на балансе, скрыть перекосы от формирования резервов под ипотеку и заставить всех российских вкладчиков разделить с государством становящееся уже неподъемным бремя ипотечного субсидирования, размывая границу ответственности власти и граждан за продолжение войны. Это куда более реальная перспектива, так как она соответствует мифологии Кремля об драйверах роста экономики через стимулирование роста затрат на войну — все средства хороши, в том числе и заморозка вкладов (про накопительную часть пенсии никто ведь уже и не вспоминает, так что в чем проблема?).
Мы даже и не предполагаем, что попадание в нынешнюю западню стимулирует реальную борьбу с инфляцией (что должно привести к фиксации тарифов естественных монополий, борьбе с картельными соглашениями и повышению конкуренции) и последующее снижение ставки — поскольку на этом пути заметно такое количество конфликтов интересов, что поверить в счастливое разрешение всех имеющихся противоречий очень сложно.
